« En principe, une SCI n’est pas tenue d’établir une comptabilité selon les règles du PCG. Toutefois, plusieurs dispositions juridiques sont susceptibles de remettre en cause ce principe », résume une note du Cnoec (Note technique – obligations comptables des sociétés civiles immobilières) qui détaille les situations qui assujettissent la SCI à l’obligation d’établir des comptes annuels conformes au PCG.
La première situation tient à la forme de la SCI. Concrètement, cela concerne la société civile de placement immobilier (SCPI) laquelle fait l’objet d’un règlement de l’ANC (autorité des normes comptables) à part entière (règlement n° 2016-03) qui prévoit des adaptations au cadre général du PCG (règlement n°2014-03).
La deuxième situation peut être délicate à analyser. Elle provient de l’article R 612-1 du code de commerce qui prévoit que les personnes morales de droit privé non commerçantes ayant une activité économique sont tenues d’établir des comptes annuels et de désigner au moins un commissaire aux comptes et un suppléant lorsqu’elles dépassent deux des trois seuils suivants : 50 salariés, 3,1 millions d’euros de chiffre d’affaires, 1,55 million d’euros de total bilan.
Selon le Cnoec, une difficulté se pose, celle de déterminer si la société exerce une activité économique sachant qu’il n’existe pas de définition légale de l’activité économique. D’un côté, une réponse ministérielle et un avis de la CNCC considèrent que les SCI exercent — ou contribuent à — une activité économique. De l’autre côté, la jurisprudence est partagée au sujet des SCI familiales. Le Cnoec est d’avis que, lorsque deux ou trois seuils mentionnés précédemment sont dépassés, « le caractère familial de la SCI peut être remis en question. Celle-ci serait alors considérée comme exerçant une activité économique et devrait établir des comptes annuels », ajoute-t-il.
Troisième situation, celle dans laquelle les statuts de la SCI prévoient des obligations comptables. Selon le Cnoec, l’entité n’est tenue d’établir des comptes annuels conformes au PCG qui si les statuts l’exigent. Si ces derniers n’imposent pas ce cadre, il est conseillé de le mentionner expressément notamment dans les documents financiers non conformes au PCG.
Autre situation, celle dans laquelle la SCI choisit volontairement de désigner un commissaire aux comptes. La société se trouve alors dans l’obligation d’établir des comptes annuels conformes au PCG — idem lorsque le Cac est, en vertu de l’article R 612-1 du code de commerce, obligatoire. En outre, certaines situations fiscales peuvent nécessiter de tenir une comptabilité conforme au PCG. Mais, selon le Cnoec, cela n’entraîne pas l’obligation d’établir des comptes annuels conformes au PCG.
